Konut piyasasındaki alışverişlerde sıkça duyduğumuz bir soru; gayrimenkulün kat irtifaklı mı, yoksa kat mülkiyetli mi olduğu…
Peki kat irtifakı ve kat mülkiyetli ne ifade eder?
Bir inşaat projesinin arsadan binaya geçiş hikayesinde önemli bir aşamayı ifade eder bu ayrım. Tapulu bir arsa üzerinde geliştirilen inşaat projesinde, yapılacak binadaki her bir bağımsız gayrimenkule ait tapuların ayrı ayrı çıkarılmasına kat irtifakı deniyor. Anlaşılacağı üzere bir daire, işyeri vb. nitelikteki bağımsız kullanıma müsait bir gayrimenkulün henüz bina inşaat aşamasındayken tapuda tescillenmesi ve kütük kaydıyla bağımsız bir mülkiyet hakkına dönüşmesi kat irtifakı işlemiyle sağlanmış oluyor.
Söz konusu inşaatın fiilen bitişi ve tüm idari süreçlerini tamamlayarak iskan alması da inşaatın resmi olarak bittiği anlamına gelirken bu aşamadan sonra yapılacak tapu ve kadastro işlemi kat mülkiyetine geçiş olarak ifade ediliyor.
Konuyla ilgili mevzuatın ana kaynağı olan 634 Sayılı Kat mülkiyeti yasasında kavramsal tanımlar aşağıdaki gibi yapılmış;
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
Bütün bu teorik ve pratik tanımlamalardan da yola çıktığımızda bir konutun kat irtifaklı olmasıyla; inşaatı devam eden yahut fiilen bitmiş olmasına rağmen, yapı kullanma izni yani iskanı alınmamış bir yapıdaki konuttan bahsettiğimizi anlayabiliriz.
Bu arada iskanı alınmış olmasına rağmen tapu dairesinde kat irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna geçiş işlemini ifade eden ve cins değişikliği olarak ifade edilen işlemin henüz yapılmamış olabileceği de ihtimal olarak seçenekler arasında yer alabilir.
Arsa üzerindeki binada başlı başına kullanmaya müsait ve yasanın “bağımsız bölüm” olarak adlandırdığı her bir gayrimenkulün, arsa mülkiyetinden de değeriyle orantılı bir pay alarak kendi bağımsız mülkiyet hakkına kavuşmasıyla başlayan kat irtifakı tapusu iskan alımıyla birlikte kat mülkiyetine dönüşmüş olacaktır.
Üyesidir 
